Вопрос архитектору
- 15 сентября 2022 10:37:44
- Отзывы : 780
- Просмотров: 222172
-
Консультации по строительству и проектированию
Руководитель мастерской "Мой Дом.BY" Алексей Колесков
О проекте
В данном разделе я отвечаю на вопросы в области проектирования домов, строительства домов, готовых проектов домов, реконструкции, правовых нюансов законодательства, землеустройства и других вопросов. Это мой социальный проект, я просто помогаю людям бесплатно и только на этой странице.
Прошу не писать в чат сайта свои вопросы, всё равно буду пересылать сюда или на консультацию по телефону. Но вот зачастую по телефону слышу - "ответите ли вы на такой вопрос?", но про оплату как бы речь даже не идёт, поэтому для начала нужно оплатить, а потом уже звонить.
В 95% случаев я полностью отвечаю на вопрос и после разговора человеку становиться заметно всё понятней, поэтому правило хорошего тона - оплатили и позвонили, а не наоборот.
Многие документы для ознакомления у меня есть, но я не имею права выкладывать текст документов, могу только публиковать указы и постановления. Я опубликовал только перечень документов, их при желании можно найти в интернете, хотя бы будете знать, что искать.
Бесплатные консультации
Спрашивайте – отвечу всем. Пишите свои вопросы прямо в форму, расположенную ниже, в самом низу страницы (не путайте с кнопкой чата), там следует указать имя и ввести символы для проверки от спама.
Ответ на свой вопрос вы получите бесплатно в течение 1-3 дней, как правило так, может быть и дольше, т.к. сильно загружен. Если заполните имэйл, то на почту придёт уведомление после моего ответа. Я не буду отправлять вам всякий спам, не переживайте.
Можете оценивать полезность ответа и звёзды при ответе. "Если есть звёзды, значит это кому-нибудь нужно"))
Я прошу не писать в чат на сайте дубликат вопросов и вопросов типа "когда ответите?". Отвечу всем, может и не сразу, наберитесь терпения и всё будет)
Платные консультации
Если ваша ситуация кажется сложной и простым вопросом в блоге не обойтись, то можете связаться удобным способом. В этом случае консультация будет стоить 45 руб, время разговора ориентировочно минут 20, как правило, этого времени хватает.
На часы не буду смотреть, если займёт чуть больше. Если знаете, что консультация может занять примерно минут 40, то просто оплатите сразу 90 руб.
Что нужно сделать перед тем как мне позвонить и получить консультацию?
- Можете ознакомиться с публичным договором оферты на оказание консультационных услуг.
- Оплатить банковской картой (зелёная кнопка ниже, без комиссии через систему webpay).
- Уведомление об оплате мне приходит автоматически. Мой номер +375296252268, он есть в Viber, Telegram, WhatsApp, +375295624797 без соцсетей или вы можете прислать на почту 6252268@gmail.com.
- Написать удобное время для консультации, чтобы было удобное время для обоих сторон.
Как оплатить за консультацию по телефону или просто поддержать блог?
Пояснения по основным нормам
Ввод в эксплуатацию самовольных построек возведённых до 2022 года
Если нормы (отступы от забора и противопожарные разрывы) не нарушены, то можно ввести по Указу Президента 253 от 25.06.2022
Об административной процедуре.
Указ № 253 имеет временный характер, то есть является временным изъятием из общего порядка приемки указанных объектов (распространяется только на граждан, получивших земельные участки до 1 сентября 2022 г. и действует до 1 января 2025 г.)
Если же по каким-то причинам Указ 253 не применим, то придётся идти по Указу 200, процедура 9.4, но там по суду придётся заплатить 5% от стоимости объекта.
Нормы РБ в части градостроительства (заборы, отступы от соседей и т.д.)
СН 3.01.03-2020 Планировка и застройка населённых пунктов.
Вышло изменение №2. Выкладываю единственный пункт, который существенно изменился касаемо частной застройки:
6.3.6 Расстояние от построек и объектов на приусадебном участке до границ соседнего (смежного) участка следует принимать, м, не менее* (Для объектов, возводимых и реконструируемых в упрощенном порядке.)
Прим. автора - так вот это, видимо, только по Указам 202 и 253, а если в обычном порядке, то вот не написано и выходит, что можно и не отступать.
СН 3.01.03-2020 изменение 2 Планировка и застройка населённых пунктов
Нормативные документы
Нормы РБ, касающиеся документации к одноквартирным и блокированным жилым домам:
О садовых товариществах:
Указ Президента 50 о садовых товариществах (действует до 12.2023)
Постановление совета Министров к указу 50 (действует до 12.2023)
Водоснабжение и канализация жилого дома (отступы и прочие важные мелочи):
СН 4.04.02-2019-Канализация. Наружные сети и сооружения.
Другие документы:
СН 3.02.12-2020 Среда обитания для физически ослабленных лиц
СН 3.03.02-2019 Трамвайные и троллейбусные линии
СН 3.03.04-2019 Автомобильные дороги
СН 4.01.01-2019 Водоснабжение. Наружные сети и сооружения
СН 4.01.02-2019 Канализация. Наружные сети и сооружения
СН 4.02.01-2019 Тепловые сети
СН 4.03.01-2019 Газораспределение и газопотребление
СН 4.04.01-2019 Системы электрооборудования жилых и общественных зданий
СП 2.03.01-2020 Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов
СН 4.02.05-2020 Автономные источники теплоснабжения
СН 3.02.07-2020 Классификация зданий
СН-40203-2019-Отопление и вентиляция
Нормы РБ по части МЧС:
(Что должен знать хозяин своего дома по противопожарным нормам, несмотря на то, что МЧС исключили из комиссии по приёмке дома в эксплуатацию)
СН 3.02.07-2020 Классификация зданий
СН 2.02.05-2020 Пожарная безопасность зданий и сооружений
участке имеется дом и технический
паспорт на него. Есть три собственника в праве общего долевого пожизненного
наследуемого владения на земельный участок. Участок длиной 70м вдоль дороги с
хорошими подъездными путями. Подсказали, что можно написать заявление на
реконструкцию имеющегося дома, с постройкой отдельностоящего нового многоквартирного
дома,чтобы потом разделить дом с участком на 2 собственников и перевести старый
дом в летнюю кухню. Подскажите как правильно
написать заявление?
Здравствуйте. Разъясните пожалуйста, сосед хочет построить на участке 5 соток в черте города хоз постройки ( 4 класс огнеустойчивости) площадью 83м2 с нашей стороны это южная часть и при этом нарушает пожарный разрыв в 10м от деревянного дома ( 5класс огнеустойчивости). Руководствуется тем, что площадь пожарного пятна остается в нормативах. На его участке уже стоит одноэтажный дом 100м2 Тк проект 2023г, отступить от нашего забора хочет 1м, но высота стен 3м и 5м в коньке, тем самым полностью отрежет доступ огорода к солнцу. Так же хочет возвести забор глухой 2м. С западной стороны совсем рядом находится 9 этажный дом который тоже закрывает солнце. План уже одобрен в исполкоме. Можно ли его оспорить? Стройка пока не началась. Мы подали жалобу в архитектурный отдел и исполком на пересмотр утвержденного плана застройки. Какими пунктами можно руководствоваться что бы отвоевать такую застройку с южной стороны и какие нарушения на ваш взгляд есть в проекте? Как можно добиться отмены такой застройки?
Что касается противопожарных разрывов, так он мог сделать и 5-ю степень и ничего бы не поменялось, так что ему ещё и спастбо надо сказать. Я стараюсь объективно подходить к вопросу не занимя ничью позицию. Отступы тоже отменили, а новые нормы про 2 метра касаются только для упрощённого порядка, т.е только по указу 253, поэтому отступы тоже теперь не нормируются.
Я думаю исполком напишет, что всё по проекту и удет прав.
Понимаю, что сложно принять такую ситуацию, но свобода одного человека заканчивается там где начинается свобода другого, так что просто эту ситуацию примите, бывает гораздо сложнее всё. Солнце летом не создаст большую тень, а вот зимой да.
И вот, что особенно интересно, Ваши же постройки точно также стоят по отношению к другому соседу, так что читуция прям зеркальная, он же тоже, наверное, был когда-то возмущён, не так ли?) Так что всё тут вполне закономерно.
Попрошу у Вас совета по поводу нашей ситуации. Мы приобрели участок в июне месяце, у соседа была залита часть фундамента под гараж не по нормам согласно СН 3.01.03-2020 изм2, когда он продолжил заливать фундамент в августе месяце по границе участков мы выразили ему несогласие в устной форме, на что он показал разрешение от бывшего собственника. У меня вопрос, у вас в ответах много где написано, что это разрешение не действительно и им необходимо взять новое разрешение у нас, подскажите в каком правовом документе можно это прочитать? Может можете дать ссылку?
Спасибо большое!
Да, всё верно, это разрешение утратило силу. Вы вправе обратиться в исполком и потребовать остановить незаконное строительство. Возможно, что он ранее согласовал в исполкоме проект с меньшим отступом, но вот теперь всё изменилось. Я бы сказал, что он попал в юридический капкан.
Исполком ожидаемо скажет, что Вы можете подать в суд, скорее всего так и можно/нужно сделать. Есть ли шансы? Сложно сказать. Пока будет длится это разбирательство, то он достроит всё, но не сдаст, т.к. очереди в БТИ большие. Возможно ещё успеете наложить арест. И по итогу будет всё стоять до продажи, может он даже и продать сможет с арестом, т.к. это не основное строение, тут уже нюансы
обращались в исполком и облисполком с просьбой обязать соседа выполнить нормы
по возведению дома на участке. Получали отписки. Обратились в правление с/т и
получили отписку, что мы должны вызвать землеустройство и провести замер границ,
при это проигнорировали, что наш участок находиться после участка соседа, а
соседа не обязывают провести замер границ его участка. Что в этом случае можно
сделать и куда обращаться? Спасибо.
Забавно, что целевое назначение участка - садовый домик, но вот строят же целые домища и вот на домик бывает очень непохоже. Вроже где-то читал, что домик должен быть до 50 м.кв., надо искать в постановлениях, можно тоже зацепиться за это раз нарушил сосед отступ.
Можно как-то оформить наверное, но это земля общего пользования и это всё же дорога, а не замля для ЛПХ или обслуживания нового дома. Если даже как-то и можно выкупить, то сельсовет обязан спросить владельцев примыкающих к этим границам, а потом уже, при необходимости, отсылать предложения всем остальным.
П.С. Про "море" смешно выглядит, понимаю что описка)
Если сосед не поймёт, то скажите, что ъодит тут рядом лиса и как раз видели её около забора)) Тут нужно придумывать некие народные средства, т.к запросто утоните в "море" уже бюрократии)
И самому можно построить отличный продуманный дом, только надо выучится на проектировщика, конструктора, прораба, тогда дом будет явно хорош)) Ну или построить на авось, потерять время, нервы, деньги, здоровье, но всё же доказать себе, что да, всё же возможно, но ведь другой вопрос в ликвидности вложения средств. Стоимость любого дома в районе 100 м.кв, будет стоить около 100 тыс. долларов + стоимость участка и вот скажу простую, но очень важную вещь - сэкономить можно много благодаря знаниям, а не дешевизне материалов и работы, т.е. применять экономически-целесообразные решения при строительстве, а это уже практически искусство)
Имеется квартира в блокированном доме, хотим сделать пристройку к не своей квартире и выделить ее в квартиру номер 3. Участок в пнв и не разделен, вход в общем пользовании (назначение - под строительство жилого дома), а так же общий лицевой счёт. Пристроить к своей квартире нету возможности из-за границ. Подскажите если сосед не даст согласие, какой алгоритм тогда возможен? Наша квартира имеет площадь в три раза большую чем соседская и к ней относиться 2/3 участка, если считать в пропорции. Соседская квартира расположена так, что основная часть участка за ней.
Начальник отдела архитектуры и строительства райисполкома по обращению собственника смежного участка выписала мне предписание в части оборудования зданий 1963 года постройки (год указан в техпаспорте, сарай, дравотня), стоящих на границе между участками, организованным водостоком для отведения со ссылкой на пункт 6.3.13 СН 3.01.03-2020.
С учётом области применения документа правомочно ли мне выписано предписание?
Есть ли другие на предписывающие мне это сделать.
Я удивлён, что начальник архитектуры не следит за изменениями законодательства) Аж 11 августа 2023 вышло изменение №2 к СН 3.01.03-2020 где весь пункт 6.3 выложен в новой редакции, стало быть её требование незаконно. Тем более хозпостройки стоят уже давно и к тому же на них есть техпаспорт. У меня сомнения в компетентности начальника. И про водосток убрали фразу в новых изменениях, поэтому такие вопросы теперь решаются только через суд.
Брест.Центр.
Соседский дом ,(1960г.п),одноэтажный,окно выходит на наш двор,находится от нашего забора на 0.80 м.(Когда то мой дед дал разрешение на такое строительство).
Сейчас этот дом купили новые хозяева и хотят делать реконструкцию,могут ли они это сделать на таком расстоянии?И построить 2 этаж ?
Ранее уже обращался к вам. И ваша консультация мне очень помогла и спасла от лишних проблем и траты нервов. Так как сосед писал жалобу в исполком. С исполкома был выезд комиссии…. соседа поставили на место) Моей вины нет. И всё благодаря вашей консультации.
Теперь новый вопрос.
1) Есть ли сейчас нормы посадки деревьев, кустарников и т.п. на своём участке от линии границы участка? В моём варианте от забора, который стоит на линии участка. И, пожалуйста, дайте ссылку на нормирующий документ.
2) Надо ли согласовывать высадку деревьев или кустарников за пределами забора? Но у меня интересный момент! Забор со стороны дороги (места общего пользования принадлежащего сельсовету) установлен в глубь от линии участка. Т.е. от моего забора ещё около метра это моя земля. Могу ли я за своим забором, но по линии моего участка посадить деревья, кустарники и т.п. без какого либо согласования и какие в этой ситуации нормы по высоте растений?
1) Про кустарники, деревья я указал в шапке темы - эти нормы убрали.
2) В этому случае лучше уточнить хотя бы у председателя сельсовета.
Мы получили участок на строительство,на соседнем участке стоит каркасный дом,4 метра от границы общей(справа),нам сделали проект отталкиваясь от пожароопасности т.е наш дом съехал к другой границе(слева) и между нами 15 м. Теперь меня интересует момент что после моей левой границе тоже люди взяли участок и также планируют каркасный дом,после них стоит дом из блока с деревянными перекрытиями,как и наш. Может ли он строить?
Либо ему нужно будет смещаться вглубь участка,чтобы выдержать нормы?
Либо он может просить нотариального разрешения на строительство у нас,соседей с двух сторон.Ширина участков 25 метров,длина 40м.
Так вот если меньше 15 метров между домами при 5-й степени огнестойкости (при деревянных перекрытиях и не важно какие стены), то можно сделать тепловой расчёт именно на эту ситуацию, знаю где это услуга стоила около 200руб. Второй вариант если между вашим соседом, к примеру, справа (назовём его дом 2) и вашим домом (дом 1) меньше 15 метров, а от того соседа (дом 2) и его соседом (дом 3) более 15 метров, то допускается не учитывать между домом 1 и 2 противопожарные разрывы. Но следует учесть, что противопожарные разрывы считаются в том числе и до хоз.построек (гараж, баня, сарай)
крышей, разделённый общей стеной на 2
части. Никакой проектной документации на постройку сарая не составлялось.Сарай был возведён после полного разрушения старогобревенчато – деревянного сарая, который числился в составе соседнего
домовладения. От старого сарая не осталось НИЧЕГО! И новый сарай был построен в
других границах и другого размера. Является ли это реконструкцией, как это
признало местное БТИ или это самовольная постройка?Я получила земельный участок после смерти отца по наследству. В 2022 – 23 г. году иродственники, и я составили новые ВТХ,
после чего была признана ошибка технического характера в точках поворота границ
земельных участков в месте, где соединяются 2 наших сарая. Была создана комиссия для решения этого
вопроса. В итоге землю, на который стоит сарай, построенный отцом, хотят отдать соседнему домовладению. Насколько это правомерно в случае, если
этот сарай является самовольной постройкой? Я не претендую направо собственности на данный сарай. Я готова его снести и таким образом
устранить спорные точки поворота в границах, но мне не дают разрешения, так как
он числится в составе соседнего домовладения. Какой может быть выход из данной
ситуации? Заранее Вам благодарна за ответ!
Это не реконструкция раз был полной снос. Тут, вероятней всего суд сможет решить эту проблему или вы должны как-то договориться между собой
Вроде как писал про тепловой расчёт, его можно сделать и тогда обязаны будут согласовать проект в испокоме.
Все хозпостройки должны быть одноэтажными и в Вашем случае до 5-ти метров в коньке и ещё обязательно иметь нотариально заверенное согласие соседа. Но даже в этом случае я не уверен, что Вам согласуют эту постройку при такой высоте, но если уже построили, то вариантов тут немного.
По проекту должен был быть навес для машины, но муж передумал, со временем просто решил гараж построить. Как нам в этом случае лучше поступить?я читала что вроде можно штраф оплатить и все будет хорошо.
Вопросы: 1. Зачем нужен генплан, если на данный момент мы собираемся делать реконструкцию только внутри дома, а хозпостройки будут перепроектироваться в будущем(возможно, неузаконченную постройку снесем перед вводом в эксплуатацию) ?
2. Если всё-таки нужен генплан, то с какой целью? И почему тогда надо разрешение на реконструкцию нежилых построек, если по факту это строительство?
Тем более проект, с хозпостройкой практически на границе участка могут не соглосовать в исполкоме.
3.Или всё-таки проектная организация хочет взять больше денег за работу? В другую организацию не можем обратиться, так как город маленький и других организаций нет в городе.
Справочно: Установление границ участка было произведено БТИ в 2022 году и на сайте национального кадастрового агентства указано "Фиксированная граница, не требующая нормализации".
1) Дело в том, что при приёмке дома после реконструкции БТИ всё равно будет фиксировать все постройки и если будет что-то незаконное, то не примут дом, поэтому проектировщик всё верно сказал.
2) Реконструкция или возведение - нужно решать в зависимости от конкретных задач. Ближе 2-х метров не согласуют теперь хозпостройку, хотя по нормам написано, что касается это только для упрощённого порядка, тут вот до сих пор вопрос у меня.
Кстати, котёл можно вешать в нежилых помещениях: тамбур, коридор, кухня, поэтому нет необходимости устраивать именно мини-котельную.
3) Тут дело Ваше
Подскажите пожалуйста, допускается ли строительство подпорных стен на участке, отведенном под ЛПХ?
Ситуация: у соседа 2 участка, один из них для строительства жилого дома, второй под ЛПХ. Участок, отведенный под ЛПХ граничит с моим участком (одна смежная граница).
На обоих его участках соседом осуществлена существенная подсыпка грунта, перепад с моим участком более 1 м., грунт начал съезжать.
На участке ЛПХ соседом начато строительство подпорной стены и последующего возведения ограждения, с целью укрепления грунта и укладки плитки на участке, отведенном ему под строительство жилого дома.
Вопрос: надо ли согласование с нами возведения конструкций (строительство ведется с выемкой грунта с территории нашего участка, так как его участок под лпх узкий, подрядчик не помещается по его словам). Есть ли ограничения по высоте подсыпки грунта, высоте ограждения и подпорной стены.
Как нам пояснили в районной архитектуре, все действия соседа в пределах законодательства, ограничений никаках нет.
Но вопрос. Как он будет обслуживать, ремонтировать при необходимости подпорную стену со стороны нашего участка,если стена строится без проекта и какой угодно высоты, кто ответит, если она упадет. Не организован водоотвод ни со стены ни с подсыпанного грунта. В архитектуре сказали, главное, чтобы на ваш участок не текло.
Если участок под ЛПХ сельсовет решит забрать, сосед будет сносить свою капитально построенную стену?
заранее благодарю за ответ.
В исполком не надо ходить и советоваться - нужно писать о вопиющих нарушениях и угрозе безопасности жизни и здоровья людей! Если исполком и после этого игнорит, то в прокуратуру на бездействие исполкома, но только после заключения экспертизы, а за тем уже и в суд, можно и сразу в суд подавать на собственника. И ни при каких условиях никто не имеет права заходить, заезжать, копать что-либо на Вашем участке. Вызывайте сразу милицию, пусть составляют протокол на порчу имущества (газона....)
1. Живу в блокированном доме, состоящем из двух квартир, квартиры вычленены , а участок общий. У меня по решению суда разрешено возведение пристройки от стены моей квартиры, разделяющей наши квартиры. Мы возвели фундамент и стены, и получилось . что моя стена сдвинута на 8см с фундамента в сторону соседней квартиры, сосед требует подвинуть нашу стену на 20 см. т. е . разобрать стену и фундамент и передвинуть на 20 см в сторону моей квартиры. Мы хотели спилить эти 8см. но не можем подобраться к стене, так как соседи срочно возвели бетонный забор( вечером пришли с работы, а возле стены стоит забор, а соседи умотали в РФ) У меня вопрос, если мы оставим эти 8см. соседи могут .подать в суд и обязать нас снести стену и отодвинуть на 8см. в нашу сторону. Заранее благодарю за ответ.
-один предложил просто разобрать стену и переложить одну стену по новому пока крыши нет,
-второй просто сказал, отпилить эти несчастные 8см. и дело с концом,
Боюсь, что когда я установлю крышу, вот тогда соседи и включат свои "хотелки".
1. взять справку о соответствии размещения садового домика проекту организации и застройки территории садоводческого товарищества.
2. взять заверенное нотариально письмо от хозяйки соседнего участка о не возражении расположения домика ближе 3м от ее забора (т.к. дом стоит в 1.5 м от забора соседним участком).
3. прийти в агентство по государственной регистрации (бывшее БТИ) и заказать изготовление техпаспорта
P.S. Туалет стоит прямо на границе с другой стороны соседского участка. На него тоже надо будет письмо от хозяина соседнего участка? Или сотрудник БРТИ может не обратить на это внимание?
За ранее большое спасибо.
1. Всё верно, но сначала пункт 2, потом остальные
2. Да, но тут уже несоответствие, поэтому придётся брать согласие соседа, если тот не даёт, то Указу 200 (самоволка), процедура 9.4 или где там прописаны садовые домики, не скажу сейчас точнои и на туалет тоже.
3. Да, дальше уже проще.
Выполнил реконструкцию жилого дома. Получил ведомость технических характеристик, заключение о несущей способности для принятия в эксплуатацию по Указу 200.
При подаче в одно окно документы не приняли-нарушение границ. Установлена ошибка технического характера при оформлении землеустроительного дела в 2000 г.
Белгипрозем ошибку признал (есть письмо), ведутся работы по устранению ошибки.
Однако, есть опасения, что до 31.12.2024 не получу новое свидетельство на землю.
Как быть в этой ситуации?
Планирую приобрести на аукционе в частную собственность земельный участок 10-15 соток в сельской местности в непосредственной близости с областным центром. Целевое назначение участка - для строительства и обслуживания жилого дома, назначение в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества 1 09 02 - земельный участок для размещения объектов усадебной застройки (строительства и обслуживания жилого дома) с объектами обслуживания. Характеристика расположенных на участке строений, инженерных коммуникаций - имеется возможность подключения электроснабжения и холодного водоснабжения. По условиям аукциона должна буду получить в установленном порядке архитектурно-планировочное задание и технические условия для инженерно-технического обеспечения объекта строительства, разрешение на проведение проектно-изыскательских работ, обеспечить разработку строительного проекта на строительство объекта в срок, не превышающий 1 год.
Планирую на участке установить на свайно-винтовом фундаменте с пятном застройки 34 м2 модульный 1-этажный дом заводской сборки, выполненный по каркасной технологии в стиле «барнхауз», общей площадью 25 м2 (в т.ч. спальня – 8,5 м2, кухня-гостиная – 10,1 м2, с/у – 3,2 м2, тамбур-прихожая 3,2 м2). Дом в готовом собранном виде привезут на участок, установят на сваи и подключат к коммуникациям (электроэнергия, вода, локальный септик / локальная автономная канализация).
Вопрос: примут ли в эксплуатацию и зарегистрируют ли такой дом, как одноквартирный жилой дом? Что / как нужно сделать, что бы такой дом был принят как соответствующий
условиям земельного аукциона? В интернете нашла несколько рассуждений на эту тему, но это «мнения» и они давнишние уже и спорные.
Заранее благодарю за ответ!
СН 3.02.01-2019 Жилые здания:
3.44 квартира-студия: Квартира общей площадью не более 50 м2 с планировочным решением, предусматривающимв обязательном порядке туалет, ванную комнату или совмещенный санитарный узел, отсутствие перегородки между кухней и жилой комнатой, с функциональнымразделением помещения на несколько зон, одна из которых используется для приема
и приготовления пищи.
4.1 Необходимый тип квартир, состав жилых комнат и подсобных помещений, требования к их площади устанавливают в задании на проектирование. Высота помещений квартиры должна быть не менее 2,5 м, при этом в состав квартиры в обязательном порядке включают жилую комнату (одну и более), кухню, туалет и ванную комнату.
Т.е. вот Вам два варианта и только так. Поэтому проект в текущем виде Вам не согласуют. Как вариант, пойти по самоволке, но вот полагаю Ваш праведный гнев в сторону изготовителя - пусть делают согласно законодательству, к примеру спальню назовут туалетом, ну бред конечно, но исполкому всё равно как, но должно быть всё по этому СН. Кстати, минимальные площади убрали с норм, поэтому площадь комнат может теперь быть любой.